الكابوس العقاري - كومباوندات مصر- وعود الرفاهية تتحول إلى كابوس.. دليل شامل لمشاكل السوق العقاري
- Mohamed Hassan
- 3 يوليو
- 4 دقيقة قراءة
هل تبحث عن سكن الأحلام في أحد الكومباوندات الجديدة بمصر؟ هل أغرتك وعود الرفاهية والهدوء بعيدًا عن صخب المدينة؟ للأسف، ما يبدو كواحة للراحة يتحول في كثير من الأحيان إلى فخ يقع فيه المشترون. في هذا الدليل، نكشف عن المشاكل الخفية في سوق الكومباوندات المصرية، من الاحتيال والفساد إلى غياب الرقابة والتلاعب بالعقود، ونقدم لك نصائح ذهبية لتجنب الوقوع في هذه المطبّات.
الكابوس العقاري - مشاكل أساسية تواجه مشتري العقارات في الكومباوندات الجديدة:
لقد أصبحت الكومباوندات ملاذًا للعائلات الباحثة عن سكن مريح، حيث تتوافر جميع الخدمات الأساسية بالقرب. ولكن، بعد سنوات قليلة من الاستقرار، يكتشف السكان أنهم وقعوا ضحية لممارسات غير قانونية ومشاكل جمة:
غياب الرقابة وتفعيل القانون:
تفتقر الكومباوندات إلى رقابة فعالة من الجهات الحكومية، مما يمنح المطورين العقاريين سلطة شبه مطلقة.
يعيش السكان في جزر معزولة عن إطار القانون، حيث تُستخدم القوة في بعض الأحيان لفرض إرادة المطور.
التلاعب بمواعيد التسليم والمواصفات:
تُحدد مواعيد التسليم بشكل مزاجي من قبل المطورين، مع تأجيلات متكررة دون مساءلة أو تعويض.
تتغير مواصفات الوحدات السكنية بشكل جذري دون الرجوع إلى المشترين، حتى بعد سداد كامل الثمن.
قيود تعسفية في العقود:
تتضمن العقود بنودًا تعجيزية تقيد المالك من إجراء أي تعديلات أو إصلاحات داخل وحدته دون الرجوع إلى الشركة.
يصبح المالك اسميًا فقط، غير قادر على التصرف في ملكيته بحرية.
انهيار البنية التحتية وغش في الإنشاءات:
انهيار بعض الفيلات وأجزاء منها بسبب الغش الإنشائي وعدم تقديم تقارير صحة التربة قبل البناء.
الشركات تتجاهل تقديم المستندات الرسمية اللازمة للحصول على تراخيص البناء، مما يؤسس لمشاكل مستقبلية.
قطع الخدمات الأساسية والضغط على السكان:
تُستخدم خدمات المياه والكهرباء كوسيلة للضغط على السكان لإجبارهم على التنازل عن قضاياهم أو توقيع عقود جديدة بأسعار مضاعفة.
تجاهل طلبات الصيانة والخدمات الأساسية كوسيلة للضغط.
امثله من الشركات العقارية المتورطة في مشاكل جسيمة (نماذج حية):
نقدم لكم هنا أمثلة عن الكابوس العقاري لشركات عقارية كبرى واجهت اتهامات ومشاكل حقيقية، لتكونوا على دراية بالمخاطر المحتملة:
الشرقيون للتنمية العمرانية (مشروع "جنوب"):
تأخر تسليم الشقق لأكثر من خمس سنوات دون الالتزام بالمواعيد أو تقديم التعويضات المتفق عليها.
عدم شفافية الشركة وفصل السكان أثناء الاجتماعات لمنع التواصل وتوحيد الشكاوى.
كليوباترا العقارية (مشروع "سيدي حنيش" بالساحل الشمالي):
تغيير مواصفات المشروع بالكامل بعد الشراكة مع "بالم هيلز" دون الرجوع إلى المالكين أو تعويضهم.
صعوبة تقديم الشكاوى وغياب جهة رقابية فعالة.
سوديك (مدينة الشيخ زايد):
انهيار فيلا سكنية بعد أشهر قليلة من السكن بسبب غش إنشائي وعدم فحص التربة.
اتهامات للشركة بالتلاعب القانوني وتقديم مستندات غير موثقة.
قطع المياه والكهرباء عن الملاك كوسيلة للضغط عليهم.
مشاريع بو ايلاند في سيدي عبد الرحمن (تم الاستحواذ عليه من شركات ماونتن فيو، ذا مارك،):
توقف الأعمال في المشاريع لأكثر من 5-6 سنوات رغم سداد غالبية الملاك 60% من قيمة الوحدات.
صدور أحكام غيابية بالسجن ضد المالكين لإجبارهم على توقيع عقود جديدة بأسعار أعلى.
مجموعة الشرقيون (حالة موثقة):
تهديد العملاء بالطرد أو تعطيل الخدمات في حال الاعتراض العلني.
استخدام بلطجية للضغط على الملاك وتهديدهم وهدم الأسوار واحتلال الحدائق.
بيفرلي هيلز (حالة لمياء لطفي):
فيلا مهدمة وغير مشطبة منذ عام 2019، والشركة المالكة تمنع المالكين من أي إصلاحات.
تضارب مصالح بسبب استحواذ شركات حكومية وصناديق سيادية على حصص في الشركة، مما يوفر لها حصانة غير معلنة من المساءلة.
تراخي أجهزة العدالة وبطء الإجراءات، وتعامل المسؤولين كخصوم وليس جهات تحقيق.
مصر إيطاليا العقارية (قضية محمد هاني العسال):
اتهامات بتزوير توكيلات رسمية للاستحواذ على إدارة المجموعة القابضة.
صدور حكم غيابي بالحبس 10 سنوات، وهروبه خارج مصر، وطلب إدراجه على قوائم الإنتربول.
غياب التحفظ على أمواله داخل مصر رغم خطورة الاتهامات.
دريم لاند (دراسة حالة للفساد المالي):
هدر ملايين الجنيهات التي تُجمع شهريًا للصرف على تجميل المكان وتوفير الخدمات.
هروب رئيس مجلس الإدارة للخارج وهيمنة مجموعة من المنتفعين على صرف العائدات.
إبرام عقود تجارية وعقارية مع سكان جدد يتعارض مع الدور الرقابي والإداري.
لماذا تتفاقم الأزمة؟
انهيار الطبقة المتوسطة: الطبقة التي كانت تشكل القاعدة الأساسية لشراء وحدات الكومباوندات تضررت بشدة من تعويم الجنيه والتضخم، مما أفقدهم القدرة على مواجهة المطورين أو البحث عن بدائل.
صمت السلطات وغياب التدخل الحكومي: الدولة لا تستجيب لنداءات الملاك، وتظل السلطات صامتة أمام المخالفات الجسيمة.
تضارب المصالح: الشركات الكبرى أصبحت شريكًا لجهات حكومية وصناديق سيادية، مما يمنحها حصانة من المساءلة.
بطء الإجراءات القضائية: أداء أجهزة العدالة بطيء جدًا، ويتم تعطيل القضايا بشكل متكرر، مما يقوض ثقة المستثمرين والمشترين.
غياب التشريعات الفعالة: لا توجد آليات رقابية فعالة ولا قوانين رادعة لحماية حقوق المستهلك العقاري، مما يترك المطورين يتصرفون بلا حسيب أو رقيب.
بدايه المشروع من الاساس كان يشوبها شي من الفساد فيما يتعلق بالحصول على الارض والتراخيص مما ادى الى ارتفاع التكاليف على المطوربشكل يدمر الجدوى الاقتصاديه للمشروع وذلك بعد التعويم للعمله وارتفاعات تكاليف البناء المفاجأه موخرا
ما هو الحل؟ نحو ثورة تشريعية ورقابية لحماية المستهلك العقاري:
إن استمرار هذا الوضع الكارثي يهدد سمعة السوق العقاري المصري بأكمله. يجب على الدولة التدخل بشكل فوري وفعال من خلال:
تفعيل القانون ومحاسبة المخالفين: لا بد من تطبيق القانون بحزم على جميع الأطراف، بمن فيهم كبار المطورين العقاريين، دون استثناء.
إنشاء آليات رقابية فعالة: يجب أن تقوم هيئة المجتمعات العمرانية وجهاز حماية المستهلك ومحاكم الاستثمار بدورها في حماية حقوق المالكين.
ثورة تشريعية: نحتاج إلى قوانين جديدة قوية وشفافة تحمي المشتري، وتضمن حقوقه، وتفرض عقوبات رادعة على التلاعب والغش.
تسريع الإجراءات القضائية: يجب أن تكون إجراءات التقاضي سريعة وعادلة لكي يستعيد الناس ثقتهم في الاستثمار العقاري.
الشفافية والمساءلة: لا بد من فرض الشفافية على الشركات العقارية ومحاسبتها على أي انتهاكات أو ممارسات غير قانونية.
هل سبق لك أن واجهت مشاكل عند شراء عقار في أحد الكومباوندات؟ شاركنا تجربتك في التعليقات لمساعدة الآخرين!
خاتمه
ليس الهدف من المقال اسابق اثاره الذعر او اثنائك عن قرار شرائك لعقار ممكيز في كومباوند، فمازال القطاع العقاري مستمر بنجاح مع وجود استثناءات او حالات فشل لا تتعدى ال 5% ومازال من يقوم بشراء العقار وتقبل المخاطره سابقا ولاحقا يمتلك اصلا يميزه ماليا ومجتمعيا عن من لم يقم بتحمل المخاطره ، ولكنها دعوه الى الوعي والتحري ودراسه العروض المتاحه بدقه لأهميه القرار ماليا ومصيريا.
تعليقات