الفقاعة العقارية في مصر: ما يجب أن تعرفه
- Mohamed Hassan
- ١٢ يوليو
- 3 دقيقة قراءة
تاريخ التحديث: ١٣ يوليو
أهمية السوق العقاري في مصر
السوق العقاري ليس مجرد لعبة بسيطة. أي اهتزاز أو انفجار لفقاعته في السوق المصري يمكن أن يتسبب في زلزال للاقتصاد المصري بأكمله، وذلك للأسباب التالية:
يمثل العقار حوالي 20% من الناتج المحلي الإجمالي المصري.
تمثل الصناعات المغذية للعقار 10% إضافية من الناتج المحلي.
للمقارنة، تمثل الصناعة ككل في مصر 16% من الناتج المحلي، مما يعني أن السوق العقاري يمثل ضعفها تقريباً.
مظاهر تسبق انفجار الفقاعة العقارية
قبل انفجار أي فقاعة عقارية، تظهر عدة علامات ومؤشرات، منها:
الإشاعات والكلام السلبي:
يعتبر الكلام السلبي والإشاعات أولى المظاهر.
يؤثر ذلك على ثقة المشترين، مما يؤدي إلى توقفهم عن الشراء وانهيار السوق (مشابه لما يحدث في البورصة).
المشكلة تكمن في أن المتحدثين غالباً ما يكونون غير متخصصين وقد يشمتون في السوق، غير مدركين أن انهيار العقار سيؤثر على الجميع.
السوق العقاري يعتمد على "النفسية" والثقة، فإذا فقدت الثقة، ينهار السوق.
الارتفاع غير الطبيعي في الأسعار:
ارتفاع الأسعار بشكل غير منطقي وغير مقدور عليه، حيث أصبح 90% من الشعب المصري غير قادر على شراء العقارات.
هذا الارتفاع مرتبط بالتضخم العام في كل السلع والخدمات (كالسيارات والذهب)، وليس ارتفاعاً خاصاً بالعقار وحده.
الملاك يضطرون لرفع الإيجارات لمواكبة ارتفاع تكاليف المعيشة.
المشكلة الحقيقية هي انعدام القدرة الشرائية بسبب عدم زيادة الرواتب والدخول بنفس نسبة التضخم.
خروج المضاربين بخسارة:
المضاربات كانت موجودة منذ فترة، لكن الآن يضطر المضاربون للخروج من السوق بخسارة، وأحياناً بخسارة كل أموالهم.
قد يجد البعض أنفسهم مدينين بغرامات تفوق ما دفعوه.
هذه الظاهرة تحدث فعلياً الآن، حيث يقبل الكثيرون الخسارة لعدم وجود مشترين.
امتناع الناس عن دفع الأقساط:
المطورون لا يسلمون الوحدات في المواعيد المحددة، ومع ذلك يستمرون في تحصيل الأقساط.
يشعر الناس بالظلم ويبدأون في الامتناع عن الدفع أو رفع قضايا أو افتعال مشاكل مع المطورين.
الثقة في السوق المصري بدأت تهتز، وأصبح الناس يثقون فقط في عدد قليل من كبار المطورين (10-20 مطوراً).
المطورون يركزون على الـ 10% فقط من الشعب القادرين على الشراء، حيث يتراوح سعر المتر في القاهرة حوالي 50 ألف جنيه وما فوق، وفي الساحل الشمالي 15 ألف جنيه وما فوق.
يوجد تباطؤ في الحركة، لكن لا يمكن القول بوجود شلل تام في السوق.
ما يحدث بعد انفجار الفقاعة العقارية
مصر لم تشهد من قبل انفجار فقاعة عقارية، لذلك الكثيرون لا يدركون العواقب. انفجار الفقاعة يعني انخفاض الأسعار بأكثر من 30% (أقل من ذلك يعتبر تصحيحاً).
تأثر البنوك:
البنوك ستتأثر بشكل كبير، حيث أن معظم المطورين يقترضون من البنوك ويورقون الشيكات (يأخذون جزءاً من قيمة شيكات العملاء كاش).
عند انفجار الفقاعة، لن تمثل هذه الشيكات أي قيمة، ولن يتمكن العملاء أو المطورون من سداد الأقساط.
سيتوقف المطورون عن العمل، وسيشهد السوق شللاً تاماً لشهور أو حتى سنة.
توقف الموردين وخسارة الوظائف:
سيتوقف الموردون لكل ما يتعلق بالبناء تماماً.
ستحدث خسارة جماعية للوظائف في جميع المجالات المرتبطة بالعقار (الوساطة، التسويق، المطورون).
الشركات الصغيرة ستغلق، والمطورون سيسرحون نصف أو كل عمالتهم لعدم وجود مبيعات.
ركود اقتصادي عام وانكماش السيولة:
سيحدث ركود اقتصادي عام يؤثر على جميع القطاعات في مصر، لأن السوق العقاري يمثل 30% من الاقتصاد.
سينكمش الإنفاق، ولن يخرج الناس أو يشتروا أي شيء (ملابس، كافيهات، مولات)، وسيكتفون بالضروريات القصوى.
سيحافظ الجميع على أموالهم خوفاً من المستقبل.
نتائج غير مسبوقة:
الموضوع جديد على مصر، ولا يمكن لأي خبير عقاري أو اقتصادي التنبؤ بالنتائج الدقيقة.
قد يحدث زلزال اقتصادي لم تشهده مصر من قبل.
فترة تعافي السوق العقاري
الدورة العقارية عادة ما تستغرق من 10 إلى 15 سنة للتعافي والوصول إلى ذروتها مرة أخرى.
إذا انفجرت الفقاعة أو حدث تصحيح، سيبدأ السوق في النزول تدريجياً.
للوصول إلى القاع، ثم البدء في الصعود والوصول إلى القمة مرة أخرى، قد يستغرق الأمر خمس سنوات ليعود السوق إلى قمة أسعاره.
هذا يعني أننا قد نحتاج إلى سنتين ونصف إلى ثلاث سنوات على الأقل لكي يبدأ السوق في التعافي ويستعيد نشاطه قبل أن يصل إلى قمته في السنوات اللاحقة.
الحل في يد الدولة
الحل الوحيد لتاخير وقوعالفقاعة العقارية في مصرهو استعادة الثقة في السوق، وهذا يقع على عاتق الدولة.
يجب سن قوانين تضمن حماية المستثمرين والمشترين.
إذا عادت الثقة، يمكن للناس أن تستمر في الشراء حتى لو ظلت الأسعار مرتفعة، لأن الارتفاع مرتبط بالتضخم ولا يمكن خفضه بسهولة.
الدولة يجب أن تمنح السوق الثقة اللازمة لمنع انفجار الفقاعة.
خلاصة
أتمنى أن أكون قد أوضحت وجهة نظري وحذرتك من خطورة الوضع. لذا،يرجى التوقف عن الكلام السلبي عن العقارات، فالموضوع لا يحتمل، وقد تتسببون في انهيار السوق بأنفسكم. يجب أن نتحدث عن الإيجابيات والسلبيات معاً.
تعليقات